FAQ viager : les questions fréquentes
Le viager est un mode de vente immobilière souvent méconnu, qui génère de nombreuses questions. Retrouvez sur cette page nos réponses aux plus fréquentes d’entre elles.
Le viager, c’est quoi ?
Il s’agit d’une vente immobilière, réalisée en échange d’une rente viagère (versée durant toute la vie du vendeur), généralement accompagnée d’un bouquet (somme d’argent versée comptant lors de la signature de l’acte de vente).
Sa particularité est qu’au moment de la vente, ni le vendeur ni l’acheteur ne savent quel sera le montant total versée pour acquérir le bien, car il dépend de la durée de vie du vendeur.
Que signifient les termes « crédirentier » et « débirentier » ?
Le terme « crédirentier » désigne le vendeur du bien immobilier, car il bénéficie du versement de la rente, tandis que le « débirentier » est l’acheteur, car il verse la rente afin d’acquérir l’habitation.
Le bouquet : de quoi s’agit-il et comment est-il calculé ?
Ce terme désigne la somme versée comptant lors de la signature de l’acte de vente.
Plus elle est importante, plus le montant de la rente sera faible.
Quelles sont les différences entre un viager libre et un viager occupé ?
- En cas de viager occupé , le vendeur reste vivre dans l’habitation jusqu’à son départ en résidence séniors et libère donc le droit d'usage. C'est bien sûr le cas au moment du décès.
- Dans le cas d’un viager libre , l’acquéreur dispose immédiatement du bien immobilier. Il peut donc l’occuper ou le proposer à la location, mais doit cependant s’acquitter de la rente, des impôts fonciers, charges et frais d’entretien.
Qu’est-ce que la rente et comment son montant est-il fixé ?
Il s’agit du montant versé de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle par l’acheteur au vendeur, jusqu’au décès de ce dernier.
Son montant fait l’objet d’une négociation, basée sur de nombreux éléments : valeur du bien, conditions du viager, existence et montant du bouquet, âge du vendeur…
La rente est-elle soumise à l’impôt ?
Oui, mais cette fiscalité est peu élevée et décroissante en fonction de l’âge du vendeur.
Au-delà de 70 ans, un abattement de 70 % est appliqué.
Le montant de la rente peut-il être revu à la baisse ?
La modification du montant de la rente n’est possible que si elle est prévue contractuellement. Il peut notamment s’agir d’une indexation conventionnelle. Généralement, le contrat de vente en viager prévoit une possibilité de variation à la hausse de la rente, mais pas à la baisse.
A quel âge peut-on vendre son habitation en viager ?
Aucun âge minimum ni maximum n’est prévu par la loi.
Bien entendu, plus le vendeur est jeune, plus la rente mensuelle sera faible, car la probabilité qu’elle soit versée pendant une très longue période est importante.
A quel moment le viager prend-il fin ?
Il se termine lors du décès du vendeur.
L’acheteur cesse alors de verser la rente et devient pleinement propriétaire du logement.
Que prévoit la loi si le débirentier décède avant le crédirentier ?
Le versement de la rente doit alors être assuré par les héritiers du débirentier (acheteur).
Si ce n’est pas le cas, le débirentier (vendeur) peut formuler une demande d’annulation de la vente.
L’acheteur peut-il occuper l’habitation avec le vendeur ?
Non.
Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur est le seul à pouvoir occuper le logement.
Peut-on revendre le bien avant le terme du viager ?
Oui.
Le nouvel acquéreur doit alors régler à l’acheteur initial une somme convenue avec lui, puis s’acquitter du versement de la rente jusqu’au terme du viager.
La vente en viager peut-elle être annulée ?
Oui, notamment s’il est prouvé que l’acheteur savait, lors de la vente, que le vendeur était atteint d’une maladie connue et /ou si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat de vente.
Autre motif de nullité de la vente : un prix (bouquet + rente) sous-estimé par rapport à la valeur réelle de l’habitation.
