Quelle rente pour le vendeur en viager ?
Le montant d’une vente immobilière sous la forme juridique du viager est généralement composé de deux éléments : le bouquet (somme versée par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte chez le notaire) et la rente mensuelle viagère.
Pour définir leurs montants, quatre étapes sont nécessaires, afin de déterminer:
- la valeur vénale du bien,
- le droit d’usage et d’habitation qui donnera la valeur occupée,
- le montant du bouquet,
- la valeur de la rente mensuelle qui sera versée à vie.
Détermination de la valeur vénale du bien
L’estimation de la valeur vénale du bien va être déterminante pour la suite du projet de viager. Plusieurs critères entrent en jeu et nécessitent un accompagnement par un expert de l’immobilier : localisation, commodités, état d'entretien, superficie, orientation, nombre de niveaux, type de chauffage, nombre de pièces, surface extérieure, vis-à-vis, charges annexes…
Droit d’usage et d’habitation
Dans un viager « occupé », le vendeur peut continuer à occuper son logement pendant toute sa vie ou jusqu’à son départ en résidence sénior, en se réservant un droit d’usage et d’habitation ou en conservant l’usufruit.
Le bien subit alors une décote, qui est soustraite de la valeur vénale afin d’obtenir une valeur dite « occupée ». Cette opération, qui diminue en fonction de l’âge du vendeur, a une incidence sur le montant de la rente, qui sera moins élevée qu’en cas de viager libre.
Le bouquet est à soustraire de la valeur occupée, ce qui donne un montant correspondant à la valeur des rentes capitalisées. C'est à partir des rentes capitalisées que l’on calcule la rente.
Montant du bouquet
Le bouquet du viager est un capital versé le jour de la signature du contrat de vente chez le notaire.
Son paiement est fréquent mais pas obligatoire, car l’opération de viager peut être constituée uniquement d’une rente.
Nos experts préconisent généralement un bouquet à hauteur de 10 à 40 % de la valeur du bien. Le vendeur peut ainsi disposer d’une somme d’argent à la signature de l’acte notarié. Mais attention : plus le bouquet est important, plus le nombre d’acquéreurs potentiels est restreint et plus le montant de la rente est faible.
L’âge du vendeur compte également pour la fixation du bouquet. Plus il est âgé, plus le montant augmente, car le temps pendant lequel la rente sera versée est réduit en proportion.
Valeur de la rente mensuelle
La rente viagère représente la partie aléatoire du prix de vente, que l’acheteur-débirentier s’engage à verser chaque mois ou trimestre pendant toute la vie du vendeur. Son montant est déterminé librement par les parties.
Le calcul de la rente est une opération très complexe qui nécessite l’œil avisé de l’expert en viager, afin d’éviter tout désagrément fiscal. Il convient de prendre en compte l’âge et le sexe du vendeur, la réversibilité éventuelle de la rente, l’existence ou non d’un bouquet, l’existence d’un droit d’usage et d’habitation…
A noter : il est quasiment impossible pour un particulier de calculer le montant de la rente. Ce calcul doit être justifié, car si la rente est trop faible, la vente en viager peut être annulée pour abus de faiblesse. L’accompagnement d’un expert, voire d’un notaire est donc primordial pour cet acte notarié spécifique.
La rente fait l’objet d’une revalorisation annuelle : une clause d’indexation doit être insérée dans l’acte de vente. La loi prévoit une indexation minimale obligatoire et des coefficients d’augmentation sont revalorisés chaque année par arrêté.
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